Le contre-DPE ou pourquoi choisir son diagnostiqueur comme son notaire
A l'achat d'un appartement, tout le monde vous dira qu'il faut choisir son propre notaire, à savoir surtout pas le notaire du vendeur. Cela évite les conflits de loyauté et représente une protection supplémentaire contre les escroqueries en tout genre. Votre notaire travaille pour vous : il vous sera loyal et mettra un soin particulier à la conformité de la transaction.
Il n'est pas rare de lire dans les journaux des histoires où un seul notaire, partagé entre vendeur et acheteur, aurait omis de mentionner à l'acquéreur une servitude, une irrégularité dans la séparation des lots, une incohérence avec le PLU, ou d'autres points importants. Alors, pourquoi ne feriez‑vous pas pareil avec un diagnostiqueur de performance énergétique ?
Le diagnostic qui vous est remis par le vendeur, et normalement d'ailleurs contrôlé par votre notaire, a été payé par le vendeur. Le diagnostiqueur a donc répondu à une commande du vendeur. Le diagnostiqueur est soumis à une obligation d'indépendance, certes. Mais ceux qui les ont côtoyés de près savent qu'ils peuvent aussi être arrangeants sans être forcément malhonnêtes.
Le calcul est vite fait : le coût d'un DPE seul est d'environ 200 € pour un appartement. Ce qui est à mettre en regard de dizaines de milliers d'euros de perte de valeur si vous découvrez des années plus tard que la lettre attribuée par le diagnostiqueur du vendeur n'est pas la "bonne" — voire une interdiction de louer qui vous expose à des sanctions judiciaires.
Il est donc tout à fait raisonnable, si vous avez le moindre doute, de procéder à un "contre-DPE", expression qui désigne simplement un deuxième DPE payé par vous pour confirmer ou infirmer le diagnostic fourni par le vendeur. Pourquoi deux diagnostiqueurs pourraient-ils arriver à des résultats différents ? Parce que la méthode 3CL repose sur de nombreux paramètres de saisie — épaisseur des murs, type d'équipements, masques solaires — et que des choix différents sur ces paramètres peuvent faire basculer un bien d'une classe à l'autre, surtout s'il se situe en limite haute de classe.
Le timing peut être important :
Faire un DPE avant le compromis
C'est le plus simple et le plus franc : vous avez formulé une offre au vendeur pour aller vite, offre que le vendeur a acceptée. Là vous lui demandez s'il est possible de réaliser un DPE, en votre présence (et celle du vendeur s'il le souhaite), avant la signature du compromis. Sous-entendu si les DPE ne sont pas concordants, le vendeur s'attend à ce que vous vous retiriez de la vente ou que vous demandiez à renégocier le prix.
Ainsi, vous évitez de verser une indemnité d'immobilisation, de payer les premiers honoraires de notaires, etc : pas ou peu de regrets pour l'acheteur.
En pratique : cette approche est la plus confortable car vous n'avez encore rien engagé financièrement. Le vendeur sérieux n'a aucune raison de refuser — s'il refuse, c'est peut-être justement un signal d'alerte.
Le contre-DPE en condition suspensive du compromis
L'autre solution, si le timing ne vous est pas favorable ou que vous n'avez pas envie d'effrayer tout de suite le vendeur, est de demander à inscrire une condition suspensive au compromis de vente afin de pouvoir sortir de la vente si le contre-DPE (que le vendeur doit aussi accepter) vous est défavorable. A l'instar des conditions suspensives de prêt bancaire, vous pouvez ainsi faire annuler la vente et récupérer l'indemnité d'immobilisation.
Ce n'est pas exempt de risques car le vendeur peut aussi mettre en doute la véracité du DPE que vous avez fait réaliser, et vous devrez alors aller "chercher" l'indemnité d'immobilisation en justice. Cette stratégie est ainsi plus risquée et peut prendre plus de temps et d'argent aux parties.
Attention : le plus sage est d'échanger avec votre notaire ou bien un avocat sur la meilleure marche à suivre. Le montage d'une condition suspensive est un acte juridique qui doit être rédigé avec soin.
Conclusion
Le contre-DPE est une démarche simple, peu coûteuse et de bon sens pour sécuriser un achat immobilier. Voici les points essentiels à retenir :
- Le DPE fourni par le vendeur a été payé par le vendeur : le diagnostiqueur n'est pas "votre" diagnostiqueur.
- Un contre-DPE coûte environ 200 €, à mettre en regard de dizaines de milliers d'euros de perte de valeur en cas d'erreur de classement.
- Avant le compromis est le meilleur moment : vous n'avez rien engagé, et le vendeur sérieux n'a aucune raison de refuser.
- En condition suspensive, c'est possible mais plus risqué juridiquement — faites-vous accompagner par un notaire ou un avocat.
- Les écarts entre deux DPE s'expliquent par les paramètres de saisie de la méthode 3CL et sont d'autant plus fréquents pour les biens en limite de classe.
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- Votre position par rapport aux seuils de classe, pour savoir si vous êtes confortablement installé dans votre classe ou en limite de basculement.
- Le critère le plus contraignant de votre étiquette : consommation d'énergie primaire ou émissions de gaz à effet de serre.
- Des contrôles de cohérence sur les paramètres clés de votre DPE, pour détecter d'éventuelles erreurs du diagnostiqueur.
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